Nhà đầu tư homestay, airbnb "khóc thầm" vì ế khách

.

Nhà đầu tư này kể, mấy năm nay Sài Gòn rầm rộ phong trào làm homestay, airbnb cho thuê. Thấy ai cũng khoe có lãi, năm 2018 anh Biên cũng dồn hết tiền tiết kiệm 200 triệu đồng để tham gia. Mô hình kinh doanh mới mẻ này khiến anh Biên háo hức tự làm từ khâu chọn nhà phố hẻm trung tâm quận 1 để thuê hợp đồng 2 năm đến khi thiết kế, làm nội thất theo gu của giới trẻ hiện nay. Muốn hấp dẫn khách thuê và có đầu ra đảm bảo, anh Biên quyết định chọn nội thất loại tốt, mẫu mã đẹp.

Để hoàn thiện mô hình homestay có 6 giường ngủ, 2 toilet, cùng chi phí thuê nhà, đặt cọc, anh Biên tốn khoảng 190 triệu đồng, ngoài ra còn 10 triệu thuê người vận hành, chạy quảng cáo trực tuyến và dọn vệ sinh. Bắt đầu từ quý 1/2018, homestay hoàn thiện và đưa vào vận hành. Trong 2 tháng đầu, do tích cực chạy quảng cáo và cũng trùng với mùa cao điểm du lịch của TP.HCM (các tháng đầu năm) nên anh tìm được khách thuê lấp đầy khoảng 70%, đủ trang trải phí vận hành và dư được 3 triệu đồng/tháng.

Muốn tăng doanh thu nên sang tháng thứ 3, anh Biên dừng quảng cáo, và tự đăng trên các group Viber, Zalo để kiếm khách. Anh cũng tự dọn dẹp các phòng để cắt giảm chi phí, nhưng khách cứ thưa dần. Sang quý 2/2018, không muốn ế ẩm kéo dài, chủ homestay vừa giảm giá thuê 10 - 15% vừa tặng thêm trà, bánh, mì gói vào buổi sáng cho khách cũ để kích cầu nhưng thất bại. Nguồn thu quý 2 không đủ bù chi do vào mùa hè, khách đổ về các thành phố biển thay vì đến Sài Gòn.

Quý 3/2018, homestay của anh Biên còn thất thu do gặp phải nhóm khách thuê dài ngày gây ồn ào, làm hỏng nội thất, phải mời đi gấp. Khó khăn kéo dài khiến chủ homestay phải bỏ tiền túi bù lỗ trang trải các chi phí, áp lực cũng tăng dần. Vào những tháng cuối năm 2018, việc công ty bận bịu và áp lực, anh Biên không còn chăm chút quản lý homestay, nhưng cũng không thể tìm được đối tác chia sẻ gánh nặng nặng tài chính.

Đến đầu năm 2019, anh Biên đành sang lại homestay với giá chỉ còn một nửa vì bị ép giá khi hợp đồng thuê nhà với chủ trước vẫn còn gần 12 tháng. Nội thất anh đã đầu tư cũng chỉ bán lại được bằng 30% giá trị ban đầu. Số tiền sang tay homestay và cấn trừ thêm các khoản bù lỗ năm 2018 khiến anh Biên thâm hụt vài chục triệu với suất đầu tư này. "Không ngờ kênh đầu tư mà ai cũng khoe lãi lớn, nhàn tênh lại khiến tôi đi tong trăm triệu, mất sạch vốn liếng", anh Biên tâm sự.

Tương tự, một nhà đầu tư khác tên Hùng cũng kinh doanh airbnb ế ẩm. Anh Hùng kể, vì chưa khảo sát kỹ về nhu cầu khách hàng, thiếu kiến thức thị trường nên anh "ôm" cùng lúc 3 căn hộ. Các căn hộ này nằm ở quận 9, có nội thất cơ bản, do ế ẩm nên anh đang phải bù lỗ hàng tháng.

đầu tư homestay, airbnb
Thị trường đầu tư homestay, airbnb TP.HCM sắp tới sẽ cạnh tranh khốc liệt do bùng nổ nguồn cung. Ảnh minh họa: Lucas Nguyễn

Theo hợp đồng thuê, anh Hùng phải trả 150 triệu đồng tiền  đặt cọc và lắp thêm máy lạnh cho 3 căn hộ này, giá sẽ tăng nhẹ 5% mỗi năm; thời hạn thuê 3 năm. Nhưng ngay sau khi chào hàng tháng đầu tiên, anh Hùng đã vỡ mộng vì khu vực này nằm gần nhà máy xả khí thải rất ô nhiễm, kén khách. Hơn nữa, quận 9 cũng không thu hút khách thuê airbnb như các quận 1, 2, 3, 5, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Những người thuê, mua căn hộ tại đây chủ yếu có mục đích an cư, ổn định cuộc sống. Gần như không ai thuê ngắn hạn mà các hợp đồng đều chỉ ký dài hạn.

Chủ nhân 3 homestay lỗ vốn tới 60 triệu đồng sau 3 tháng phải bỏ nhà trống, vì cả chục khách hàng tiếp xúc đều không quay trở lại. Sang tháng thứ tư, anh Hùng tìm được khách thuê dài hạn, hợp đồng một năm. Vậy nhưng, giá cho thuê lại thấp hơn giá vốn, trong khi anh từng kỳ vọng có thể cho thuê ít nhất 9 triệu đồng/căn/tháng. Điều này khiến anh Hùng lo lắng.

Trong khi giá vốn bình quân mỗi căn là 7 triệu đồng thì anh Hùng đang cho thuê được lần lượt 7,5 triệu đồng và 6,5 triệu đồng/tháng. "Với đà này, năm đầu tiên xem như thua trắng. Chỉ mong 2 năm còn lại môi trường sống tại đây được cải thiện thì mới thoát lỗ", anh Hùng than thở.

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh cho biết, làn sóng đầu tư homestay, airbnb tại TP.HCM bùng nổ và kéo dài từ năm 2017-2018 đến nay. Trong khi nhiều người thắng thì cũng không ít người thua. Với những người ảo tưởng có thể dễ dàng kiếm lãi, sẽ khó quay lại sau khi sai lầm bước đầu tiên. "Học phí cho kênh đầu tư này thực chất không hề rẻ", ông Chánh nói.

Ông Chánh cho rằng, các nhà đầu tư thường mắc phải những sai lầm phổ biến sau: "luôn nghĩ tỷ lệ lấp đầy sẽ đạt 100% nhưng điều này gần như bất khả thi; không trừ hao có những tháng, mùa ế ẩm và thiếu biện pháp cải thiện tình hình kinh doanh khi ế khách. Không biết quản lý; chọn sai khu vực không phù hợp làm homestay hay kinh doanh airbnb; đầu tư nội thất quá đắt khiến khấu hao bị lỗ hoặc không đúng xu gu thị trường... cũng có thể khiến suất đầu tư thất bại."

CEO Phú Vinh cũng đưa ra 3 lời khuyên cho những ai muốn đầu tư cho thuê theo mô hình aribnb:

Thứ nhất, đối với căn homestay đầu tiênchỉ nên xem là học việc, thay vì táo bạo bỏ vốn lớn phải rất thận trọng. Bởi khi va chạm thực tế, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt cả trăm thứ, không có chuyện chỉ "nghe ai đó nói", "nhìn ai đó làm" mà thành công.

Thứ hai, cần hiểu bản chất của các kênh khai thác homestay như airbnb, Booking, Agoda chỉ là cho thuê ngắn hạn. Muốn duy trì tỷ lệ lấp đầy trong thời gian dài, nhà đầu tư phải rất nỗ lực và không ngừng cải tiến, học hỏi. Nhà đầu tư buộc phải đảm bảo các yếu tố cơ bản đúng ngay từ đầu gồm: chọn vị trí phù hợp với mô hình, chọn nội thất giá tiền vừa phải nhưng không kén khách, hợp đồng thuê tối thiểu 3-5 năm nếu suất đầu tư lớn và quản lý khoa học, linh hoạt.

Thứ ba, không đầu tư chỉ vì thích nhất thời, đừng chạy theo trào lưu vì cái gì cũng chỉ có thời. Chỉ khi nào đã am hiểu rõ ngành này mới nên quyết định đầu tư. Sắp tới, khi nguồn cung bùng nổ, thị trường cho thuê homestay, airbnb sẽ còn cạnh tranh khốc liệt hơn nữa.

"Những tay chơi nghiệp dư sẽ không có chỗ trong cuộc đua đường trường. Cần trang bị và học hỏi kiến thức bài bản trước khi bắt tay vào làm homestay, airbnb mới tránh được những rủi ro không đáng có", ông Chánh cảnh báo.

Nguồn: nhadatgiaodich.com